El Boletín Oficial del Estado del 23 de diciembre de 2020 ha publicado el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria (RDL 35/2020), entre las que se incluyen en sus artículos 1 a 6 (ambos inclusive) determinadas medidas que afectan a los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Conforme a la Exposición de Motivos del RDL 35/2020, tales medidas resultan necesarias ante la insuficiente regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y del Código Civil para afrontar la actual situación y, en la medida en que “debido a las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma”.
El RDL entra en vigor con efectos el día 24 de diciembre de 2020.
01.
ARRENDATARIOS QUE PUEDEN BENEFICIARSE DE LAS MEDIDAS PREVISTAS EN EL RDL 35/2020
Conforme al artículo 3 del RDL 35/2020, podrán beneficiarse de las medidas previstas en el mismo, los arrendatarios que tengan la condición de autónomos o pymes y cumplan los siguientes requisitos:
A) Requisitos comunes:
- Debe tratarse de arrendamientos de inmuebles afectos a la actividad económica del arrendatario
- En relación con la actividad del arrendatario:
- Dicha actividad debe haber quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, o por órdenes dictadas por la autoridad competente y las autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto (acreditándose mediante certificado expedido por la AEAT o por la entidad competente para tramitar el cese de actividad extraordinario regulado en el artículo 17 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado) o
- En el caso de que la actividad no haya sido directamente suspendida según lo anteriormente indicado, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. Dicha reducción se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable por parte del arrendatario, si bien deberá mostrar sus libros contables al arrendador a requerimiento de éste.
B) Requisitos específicos:
- En el caso de los autónomos, el arrendatario debe estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 926/2020, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las mutualidades sustitutorias del RETA.
- En el caso de las pymes, la pyme no debe superar los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital. Dichos límites son:
- Total de partidas del activo no superior a 4 millones de euros.
- Importe neto de la cifra anual de negocios no superior a 8 millones de euros.
- Número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no superior a 50.
02.
MEDIDAS PREVISTAS EN EL RDL 35/2020
Por lo que respecta a las medidas concretas, debe distinguirse según el carácter del arrendador:
A) Empresa o entidad pública o grandes tenedores (más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo trasteros o garajes, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados):
En este caso el artículo 1 del RDL 35/2020 prevé que, en defecto de acuerdo entre las partes, el arrendatario podrá optar por solicitar antes del 31 de enero de 2021, bien (i) una reducción del 50% de la renta; o bien (ii) una moratoria en el pago de la renta, sin penalización ni devengo de intereses.
El arrendador deberá comunicar expresamente su decisión al arrendatario, en el plazo máximo de siete días hábiles, desde que el arrendatario le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente, y la medida elegida aplicará automáticamente a partir de la siguiente mensualidad de renta (en defecto de respuesta del arrendador, se aplicará la medida solicitada por el arrendatario).
La medida elegida (reducción o moratoria) se aplicará durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. En todo caso, esas medidas (reducción o moratoria) no afectarán a la obligación de pago de gastos comunes por el arrendatario, que deberá seguir abonando.
En el caso de que se opte por la moratoria, el pago aplazado de las rentas se podrá realizar (de forma proporcional) durante un periodo de 2 años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
Finalmente, se prevé la posible aplicación de dichas medidas incluso en el caso de que las partes hubieran llegado ya a un acuerdo sobre reducción o moratoria, si dicho acuerdo solamente cubre una parte del período comprendido por el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, sus prórrogas y 4 meses más, si bien la posible reducción prevista en el RDL 35/2020 sólo se aplicaría para la parte del período no afectada por el acuerdo de las partes.
B) Otros arrendadores
Conforme al artículo 2 del RDL 35/2020, en defecto de acuerdo entre las partes, el arrendatario podrá solicitar antes del 31 de enero de 2021 el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
A estos efectos, las partes podrán disponer libremente de la fianza arrendaticia entregada por el arrendatario, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la fianza, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
C) Exclusión de arrendadores en situación concursal
Conforme al artículo 6 del RDL 35/2020, las medidas previstas (reducción o moratoria) no serán aplicables cuando el arrendador se encuentre en concurso de acreedores o si la aplicación de dichas medidas provoca que el arrendador se encuentre en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual, de acuerdo con lo previsto en la Ley Concursal.
